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Vendita con riserva di proprietà, riconosciuto il credito d’imposta Zes

Le spese per l’acquisto di un immobile tramite la formula del “patto di riservato dominio” consentono l’accesso al credito d’imposta Zes, previsto dal Dl n. 91/2017. L’imputazione dell’investimento al periodo di vigenza dell’agevolazione dovrà avvenire senza tener conto della clausola di riserva della proprietà (articolo 109, comma 2, lettera a), del Tuir) È il chiarimento fornito dall’Agenzia con la risposta n. 23 del 29 gennaio 2024 a un’istanza di interpello presentata da una società.

Il quesito prende le mosse dalla volontà, da parte della società istante, di acquistare un capannone industriale situato nel perimetro della Zona economica speciale, allo scopo di trasferirvi l’unità produttiva e la sede legale ed amministrativa. L’operazione si configurava come acquisto di nuovo immobile strumentale e, per evitare di farsi carico di un peso finanziario eccessivo visto l’incremento dei tassi di interesse, la società ha inteso avvalersi dell’istituto della vendita con riserva di proprietà a favore del venditore, altrimenti definita vendita con patto di riservato dominio, disciplinata dagli articoli dal 1523 al 1526 del codice civile.

Per la vendita, prevista nel corso del 2023, era stato quindi definito un piano di pagamento rateale al momento della stipula dell’atto con patto di riservato dominio, con conclusione, presumibilmente, entro il 31 dicembre 2026. In questo contesto, l’istante ha chiesto all’Agenzia se fosse accessibile il credito d’imposta per gli investimenti nelle Zes in relazione alle spese sostenute per l’acquisto dell’immobile secondo queste modalità.

L’Agenzia ha dapprima ricordato la disciplina agevolativa, ed in particolare che l’articolo 4 del decreto­legge n. 91/2017, recante ”Disposizioni urgenti per la crescita economica del Mezzogiorno”, ha previsto la possibilità di istituire le Zes all’interno delle quali le imprese possano beneficiare di agevolazioni fiscali e semplificazioni amministrative, al fine di favorire la creazione di condizioni favorevoli per lo sviluppo, in alcune aree del Paese, delle imprese già operanti e l’insediamento di nuove. Tra le misure previste, anche il credito d’imposta oggetto del quesito, previsto dall’articolo 1, commi 98 e seguenti, della legge n. 208/2015 (il “Bonus Mezzogiorno”), espressamente richiamato dalla disciplina agevolativa riservata agli investimenti nelle Zes.

In merito poi all’agevolazione, l’Agenzia ha richiamato quanto già chiarito con la Circolare n. 34/E del 3 agosto 2016: «[l]‘imputazione degli investimenti al periodo di vigenza dell’agevolazione segue le regole generali di competenza previste dall’articolo 109, commi 1 e 2, del TUIR [n.d.r., decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917]. Al riguardo si rammenta che, ai sensi delle disposizioni del richiamato articolo 109 del TUIR, le spese di acquisizione dei beni si considerano sostenute, per i beni mobili, alla data della consegna o spedizione, ovvero, se diversa e successiva, alla data in cui si verifica l’effetto traslativo o costitutivo della proprietà o di altro diritto reale. Gli oneri relativi alle prestazioni di servizi direttamente connesse alla realizzazione dell’investimento, non compresi nel costo di acquisto del bene, rilevano ai fini della determinazione dell’investimento stesso e si considerano sostenuti alla data in cui esse sono ultimate (art. 109, comma 2, lett. b, del TUIR)». Inoltre, lo stesso articolo 109 del Tuir, al comma 2, lettera a), prevede che «[a]i fini della determinazione dell’esercizio di competenza: i corrispettivi delle cessioni si considerano conseguiti, e le spese di acquisizione dei beni si considerano sostenute, alla data della consegna o spedizione per i beni mobili e della stipulazione dell’atto per gli immobili e per le aziende, ovvero, se diversa e successiva, alla data in cui si verifica l’effetto traslativo o costitutivo della proprietà o di altro diritto reale. Non si tiene conto delle clausole di riserva della proprietà. La locazione con clausola di trasferimento della proprietà vincolante per ambedue le parti è assimilata alla vendita con riserva di proprietà».

Quindi, prosegue la risposta, gli investimenti rilevanti ai fini della fruizione del credito d’imposta per gli investimenti nelle Zes possono essere, in linea di principio, effettuati attraverso contratti di acquisto con riserva della proprietà e l’imputazione dell’investimento al periodo di vigenza dell’agevolazione dovrà avvenire tenendo conto delle disposizioni dell’articolo 109, comma 2, lettera a), del Tuir, ossia dovrà avvenire senza tener conto della clausola di riserva della proprietà.

Di conseguenza, ai fini del credito d’imposta nell’ambito delle Zes, l’investimento descritto dalla società, al verificarsi di tutte le condizioni stabilite dalla disciplina agevolativa, deve considerarsi realizzato, secondo quanto dichiarato dall’Istante, nel corso del 2023 (anno entro il quale è sottoscritto il contratto di acquisto dell’immobile con riserva di proprietà).