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Immobili “in corso di definizione”: esistenti e ammessi al Superbonus

I lavori di riduzione del rischio sismico, di ristrutturazione edilizia e di efficientamento energetico realizzati su un edificio composto da tre unità immobiliari diversamente censite in catasto, detenuto in comproprietà da due coniugi, sono ammessi al Superbonus, compresi quelli effettuati sull’unità censita in categoria F/4 “unità immobiliare in corso di definizione”: l’immobile, infatti, è esistente. È quanto chiarito, tra l’altro, dall’Agenzia delle entrate con la risposta n. 599 del 16 settembre 2021, fornita a uno dei proprietari dell’edificio in questione.

Il contribuente, al quale, prima della modifica apportata dall’ultima legge di bilancio all’articolo 119 del Dl “Rilancio” ( che ha esteso l’agevolazione anche agli interventi realizzati su edifici non in condominio, in quanto composti da 2 a 4 unità immobiliari di un unico proprietario o in comproprietà tra persone fisiche in particolare), era stato negato l’accesso al beneficio, ora chiede quattro precisazioni in merito alla applicazione della maxi agevolazione fiscale, nell’ipotesi di lavori consistenti in:

• un intervento strutturale sulle parti comuni dell’edificio (le strutture portanti), finalizzati al miglioramento di almeno una classe di rischio sismico
• opere edilizie destinate a traghettare l’unità immobiliare censita in C/2, nella categoria C/6, composta da una autorimessa e da un posto auto coperto, che diventerà pertinenza dell’abitazione ricavata dalla ristrutturazione edilizia dell’“unità immobiliare in corso di definizione”
• installazione sull’edificio di un impianto fotovoltaico di circa 11 Kw a servizio della “futura” unità abitativa, attualmente censita in F/4.

Nel dettaglio, su questo immobile, l’istante intende realizzare:

• opere consistenti in coibentazioni involucro opaco, pavimenti e posa di finestre e portefinestre
• un impianto di climatizzazione invernale in sostituzione di quello demolito.

Prima di tutto, l’Agenzia conferma che, dopo la richiamata modifica arrivata con la legge di bilancio 2021, il Superbonus si può senza dubbio applicare agli interventi di ristrutturazione e di riduzione del rischio sismico sulle parti comuni dell’edificio in argomento, anche se non costituito in condominio. A tal proposito ricorda che, in assenza di specifiche indicazioni nella norma, agli edifici posseduti da un unico proprietario o da più comproprietari, si applicano, in generale, i chiarimenti forniti in relazione ai condomini.
Pertanto, come precisato con la circolare n. 24/2020 per i condomini, l’importo massimo di spesa ammesso al Superbonus, riguardo agli interventi antisismici, è pari a 96mila euro, moltiplicato per il numero delle unità immobiliari di ciascun edificio, incluse le pertinenze, esistenti all’inizio dei lavori (circolare n. 30/2020). Stesso discorso per le spese relative ai lavori di efficientamento energetico.

La risposta, poi, si concentra sulla qualificazione dell’unità immobiliare iscritta nel Catasto fabbricati con la categoria F/4 “unità in corso di definizione” e sulla sua chance di essere attratta nell’agevolazione fiscale. In merito, l’amministrazione osserva che la categoria catastale F/4 è una delle cosiddette “categorie fittizie“, in cui rientrano tutte quelle individuate dalla lettera F a cui non è attribuita alcuna rendita catastale. A parere dell’Agenzia, a questo immobile, possono applicarsi gli stessi chiarimenti forniti con la circolare n. 7/2021 con riferimento alle spese sostenute per gli interventi realizzati su immobili classificati nella categoria catastale F/2 (“unità collabenti”). Nell’occasione ha stabilito che le detrazioni di cui all’articolo 16-bis del Tuir spettano, in quanto, pur trattandosi di una categoria riferita a fabbricati totalmente o parzialmente inagibili e non produttivi di reddito, gli stessi possono essere considerati come edifici esistenti, trattandosi di manufatti già costruiti e individuati catastalmente.   

Il Superbonus spetta anche per le spese sostenute per l’intervento edilizio che porterà l’unità immobiliare ora in C/2, alla categoria catastale C/6.

Tutto ciò a condizione che gli interventi (sia di ristrutturazione che di efficientamento energetico) siano classificati nel titolo abilitativo e che dallo stesso risulti il cambio di destinazione d’uso dell’unità immobiliare nella categoria catastale C/6 nonché il vincolo di pertinenzialità con l’unità abitativa che deriverà dai lavori effettuati sull’unità attualmente accatastata come F/4.

Inoltre, per quanto riguarda la parte di lavori riconducibili all’efficientamento energetico, l’amministrazione ricorda che, ai fini del maxi sconto, gli edifici oggetto degli interventi devono avere determinate caratteristiche tecniche e, in particolare, devono essere dotati di impianti di riscaldamento. Questa condizione è richiesta per tutte le tipologie di interventi agevolabili a eccezione dell’installazione dei collettori solari per produzione di acqua calda e, dal 1° gennaio 2015, dei generatori alimentati a biomassa e delle schermature solari.

Infine, nel limite di spesa indicato dall’articolo 119, comma 5, del decreto “Rilancio”, l’istante potrà beneficiare anche delle detrazioni per l’installazione dell’impianto fotovoltaico a servizio dell’unità immobiliare abitativa che risulterà al termine dell’intervento.