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Terreno edificabile in comproprietà, no alla rinuncia pro quota dei benefici

Un contribuente che ha comprato un terreno edificabile in comproprietà al 50% con un altro acquirente e vuole vendere l’immobile in quanto non riesce a completare la costruzione nei tempi previsti, non può chiedere, per la sua quota, la riliquidazione delle imposte di registro e ipocatastali versate in misura agevolata. Il beneficio fiscale previsto dalla normativa, infatti, è condizionato proprio all’avvenuta edificabilità. È la sintesi della risposta dell’Agenzia n. 311 del 4 settembre 2020.

L’istante evidenzia che il fondo, regolarmente registrato in data 31 luglio 2013, rientra nei “piani urbanistici particolareggiati” e che per l’acquisto ha usufruito delle aliquote agevolate, precisamente l’1% per l’imposta di registro e, rispettivamente, il 3% e l’1% per quella ipotecaria e catastale.

L’Agenzia ricorda che l’applicazione dell’aliquota agevolata dell’imposta di registro sulla vendita di immobili diretti all’attuazione dei programmi di edilizia residenziale, era condizionata all’avvenuta costruzione dell’edificio sul terreno edificabile acquistato entro 5 anni (divenuti 3 e infine 6 con successive normative). Ricorda, inoltre, che tale misura riguardava gli atti stipulati entro il 31 dicembre 2013 in quanto, a partire dal 2014, è stata soppressa.
Con risoluzione n. 37/2014, poi, è stato chiarito che per l’applicazione del regime agevolato, la costruzione deve essere ultimata entro 11 anni dall’acquisto e che quindi la vendita anticipata o la mancata costruzione nei tempi prescritti comportano la decadenza dai benefici fiscali e l’applicazione delle aliquote ordinarie.
L’Agenzia rileva che nel caso in esame il termine per costruire non è ancora scaduto, in quanto i proprietari hanno tempo fino al 2024, tuttavia il contribuente non potrà chiedere la riliquidazione delle imposte solo per la sua parte, in quanto la condizione a cui è subordinata la normativa di favore è proprio la completa realizzazione dell’edificazione.

Se, invece, entrambi i proprietari concordano di voler rinunciare al beneficio potranno in tal caso chiedere una rettifica dell’atto di acquisto agevolato con un nuovo atto integrativo in cui entrambi dichiarano che non possono rispettare l’obbligo di ultimare la costruzione. Tale atto consentirebbe la riliquidazione delle imposte nella misura ordinaria e il conseguente versamento da parte dei comproprietari della differenza tra l’imposta agevolata e quella ordinaria, oltre agli interessi.