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Focus dell’Omi: tutti i numeri degli immobili italiani nel 2024

L’universo catastale è formato da 79 milioni di immobili, di cui quasi 68 milioni sono unità immobiliari urbane censite nelle categorie catastali ordinarie e speciali, con attribuzione di rendita, i restanti immobili fanno parte del gruppo F e non producono reddito essendo privi di rendita, e circa 7,1 milioni sono beni comuni non censibili, cioè di proprietà comune.

Nella diciottesima edizione del volume “Statistiche Catastali 2024”, per le unità immobiliari urbane, sono fornite le informazioni sulla numerosità dello stock, sulla sua consistenza fisica, su vani, superfici o volumi a seconda delle categorie tipologiche, e sulla base imponibile fiscale determinata sulla rendita catastale. Il lavoro è frutto della consueta collaborazione dell’Osservatorio del mercato immobiliare con la direzione centrale Servizi catastali, cartografici e di pubblicità immobiliare.

Inoltre, solo su richiesta, con finalità di studio e ricerca, sono disponibili i dati del dettaglio comunale per tutti i comuni italiani con le modalità indicate sul sito dell’Agenzia delle entrate alla pagina “Home – Osservatorio del Mercato Immobiliare – Banche dati – Stock catastale”.

Lo stock immobiliare italiano, nel 2024, è aumentato dello 0,7%, circa 525mila unità in più rispetto al 2023. Gli immobili sono per il 90% di proprietà di persone fisiche, mentre per il 10,8% sono di proprietà di persone non fisiche e una quota residua, circa lo 0,2%, riguarda proprietà comuni.

La maggior parte di questi, il 54% circa, è costituita da abitazioni (gruppo A) e il 43% è rappresentata da pertinenze delle abitazioni e immobili commerciali (gruppo C), quindi soffitte, cantine, box e posti auto e anche negozi, magazzini e laboratori. La restante parte dello stock, è costituita, per il 2,5%, da immobili con destinazione speciale (gruppo D), per una quota pari allo 0,2% si tratta di immobili a destinazione particolare (gruppo E) e infine, lo 0,3% è costituito da immobili d’uso collettivo (gruppo B).

In termini di rendita catastale, la quota maggiore è ancora rappresentata dagli immobili del gruppo A e C, che corrispondono a quasi i due terzi del totale. Le unità del gruppo D rappresentano una rilevante quota di rendita, il 28,7 %, nonostante siano solo il 2,5% in termini di numero di unità.

Sono 35,6 milioni le abitazioni in Italia, ma il panorama è molto diversificato per categoria, e caratteristiche e dimensioni. Se l’abitazione media italiana ha in media 5,5 vani ed è pari a circa 118 mq, la situazione è molto diversificata nel dettaglio delle singole categorie catastali passando da 2,36 vani in media per le abitazioni ultrapopolari con una superficie media di 58 mq agli 11 vani delle abitazioni signorili e una dimensione media di 300 mq.

Figura 1 Consistenze medie delle abitazioni

Nel dettaglio delle singole categorie, si notano tassi di crescita dei volumi inferiori o prossimi all’1% per le abitazioni civili e di tipo economico A2 e A3, per i villini A7, e per le abitazioni e gli alloggi tipici dei luoghi A11. Di contro, c’è una diminuzione del numero di abitazioni signorili A1 e di abitazioni popolari A4. Le abitazioni di tipo ultrapopolare A5 e rurali A6 diminuiscono con tassi più accentuati rispetto alle precedenti categorie: la diminuzione è del 2% circa. Per quanto riguarda la composizione della tipologia di abitazioni italiane, queste sono per la maggior parte, quasi il 90%, di tipo civile A2, economiche A3 e popolari A4.

Lo stock residenziale è soprattutto di proprietà delle persone fisiche, oltre 33 milioni di unità, quasi il 93% del totale. Alle persone non fisiche risultano intestate meno di 2,5 milioni di unità e sono circa 11mila le abitazioni tra i beni comuni. Tra le categorie catastali delle abitazioni, quelle che presentano una maggior quota di unità delle persone non fisiche rispetto al dato complessivo, sono le abitazioni di maggior pregio A1, A8 e A9 e le abitazioni tipiche dei luoghi A11.

Gli uffici e gli studi privati sono 648.452 unità immobiliari e per il 56,5% sono di proprietà delle persone fisiche, per il 43% circa di proprietà delle persone non fisiche, solo un residuo 0,2% riguarda unità di proprietà comune. La rendita complessiva degli uffici ammonta quasi a 1,5 miliardi di euro, in calo dello 0,6% rispetto al 2022.

Gli immobili a uso collettivo (Gruppo B) come collegi, ospedali, prigioni, scuole, biblioteche, uffici pubblici e altro sono oltre 216mila, in aumento dello 0,8% rispetto all’anno precedente e con una rendita complessiva pari a circa 1,4 miliardi di euro.

La maggior parte degli immobili a uso collettivo, il 32,4%, sono scuole, poi ci sono i collegi e i convitti con una quota del 23,4% e, infine, gli uffici pubblici con una quota del 22,2%, queste categorie crescono dell’1% circa. Gli ospedali rappresentano una piccola quota pari al 3,5% di tutti gli immobili a uso collettivo, gli edifici di questa categoria sono aumentati dell’1,7% rispetto al 2023.

Emerge, inoltre, una rilevante quota di proprietà delle persone non fisiche per le unità in tutte le categorie del gruppo B, fatta eccezione per le categorie B7, cappelle e oratori, e B8, magazzini per derrate. Gli immobili censiti nel gruppo B hanno una rendita complessiva pari a circa 1,4 miliardi di euro, che nel 2024 è cresciuta dello 0,8% rispetto all’anno precedente.

I negozi e tutte le varie attività commerciali sono oltre 29 milioni di unità, di cui la maggior quota è rappresentata dalle unità in categoria C/6, 61% circa, prevalentemente box e posti auto, e dalle unità in categoria C2, 29,1%, prevalentemente cantine e soffitte. Rilevante è anche la quota dei negozi che rappresentano quasi il 7% del totale. Questa tipologia di immobili è intestata prevalentemente a persone fisiche, fatta eccezione per esercizi sportivi e stabilimenti balneari che sono solitamente di proprietà di persone non fisiche.

La rendita catastale delle unità del gruppo C si attesta a 6,2 miliardi di euro, di cui la metà, circa 3,4 miliardi di euro, è relativa alla sola categoria dei negozi C1.

Figura 2 Composizione percentuale degli immobili a uso commerciale

Gli immobili a destinazione speciale e particolare e che non producono reddito
Il gruppo D è costituito da 1,7 milioni di immobili a destinazione speciale a fine produttivo, terziario o commerciale e, anche se rappresenta solo il 2,5% dello stock, ha una rendita catastale pari a oltre 11 miliardi di euro, il 29% del totale. Le categorie con maggior rendita sono gli opifici, gli immobili per le attività industriali e quelli per le attività commerciali, che sono tra le categorie del gruppo D con lo stock più numeroso.

Tutti gli immobili con destinazione particolare (gruppo E) sono immobili a uso pubblico o di interesse collettivo, come ad esempio stazioni per servizi di trasporto terrestri e di navigazione interna, marittimi e aerei, fari, fabbricati destinati all’esercizio pubblico del culto, costruzioni mortuarie e simili.

Infine, ci sono le unità immobiliari del Gruppo F, ovvero immobili che non producono reddito. Essendo privi di rendita, questi immobili vengono identificati solo per finalità di inventario, (aree urbane, lastrici solari, unità in corso di costruzione o di definizione, ruderi) si tratta di 3,8 milioni di immobili in tutta Italia di cui la metà sono aree urbane F1.