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Verifica del nesso di accessorietà nella vendita di unità immobiliari

Il rimborso delle spese sostenute dal venditore di unità immobiliari per il frazionamento del mappale catastale dell’area edificabile, per l’accatastamento del fabbricato e per l’allacciamento alle reti di fornitura delle utenze, è accessorio all’operazione principale e, quindi, segue l’identico trattamento previsto per la vendita degli appartamenti e delle relative pertinenze (box e cantine), con aliquota del 10% (o del 4%) qualora ne ricorrano le condizioni di legge.
Al contrario, la prestazione relativa alla redazione del regolamento di condominio non rappresenta un’operazione accessoria e, per tale motivo, assume rilevanza ai fini Iva rispetto alla cessione delle unità immobiliari e delle relative pertinenze, con conseguente applicazione, alla quota parte del corrispettivo a esso riferibile, se complessivo, dell’aliquota ordinaria.

Lo afferma l’Agenzia delle entrate con la risposta n. 640 del 30 settembre 2021, sopportata dalle disposizioni di legge (articolo 12, decreto Iva), dalla giurisprudenza nazionale e sovranazionale e, come di consueto, dalla propria prassi chiarificatrice. Una risposta sollecitata da una società di costruzioni che, diversamente, ritiene le accennate operazioni tutte accessorie alla cessione delle unità abitative. Tali prestazioni di servizi, secondo l’istante, rappresentano per la clientela il mezzo per fruire nelle migliori condizioni dell’appartamento acquistato, e cioè del bene principale. La società, pertanto, crede sia corretto assoggettare al regime Iva dell’operazione principale (la cessione degli immobili abitativi) il corrispettivo per il rimborso delle suddette spese e la spesa sottostante la redazione del regolamento di condominio da riaddebitare al cliente.

A parere dell’Agenzia, perché si delinei un vincolo di accessorietà tra due operazioni, è necessario che le stesse convergano verso la realizzazione di un unico obiettivo, rispondendo all’esigenza di offrire al cliente, secondo le proprie specifiche esigenze, il miglior risultato possibile. A tal proposito, con la risoluzione n. 337/2008, ha chiarito che si considerano accessorie le operazioni che:

• integrano, completano o rendono possibile l’operazione principale;
• sono rese dal medesimo soggetto che esegue l’operazione principale, anche a mezzo di terzi, ma per suo conto e a sue spese;
• sono rivolte al medesimo soggetto nei cui confronti è resa l’operazione principale.

In precedenza, però, con la risoluzione n. 230/2002 aveva anche precisato che, ai fini del riconoscimento della natura accessoria di un’operazione, non è sufficiente che la stessa renda possibile o più agevole l’operazione principale, dovendo costituire un unicum economico con la stessa. Particolare confermato dalla Corte di giustizia Ue nella sentenza causa C- 349/96, e dalla Cassazione che, con la sentenza n. 24049/2011, ha avuto modo di chiarire che “la prestazione accessoria deve essere, dunque, strumentale a quella principale e avere il fine di permettere l’effettuazione o la migliore fruizione della prestazione principale; cioè (…), l’elemento decisivo è rappresentato dal fatto che l’operazione accessoria si configuri essenzialmente come un mezzo per il completamento o la realizzazione della operazione principale (…)”.

Tanto premesso, nel caso alla sua attenzione, il rimborso spese relativo ai servizi di frazionamento del mappale catastale dell’area edificabile, di accatastamento del fabbricato oggetto di compravendita e dell’allacciamento alle reti di fornitura delle utenze, in quanto oggetto di operazione accessoria e rappresentando un riaddebito forfettario relativo alle spese sostenute, segue l’identico trattamento Iva previsto per la vendita degli appartamenti e delle relative pertinenze, con aliquota del 10% (o del 4%) qualora ne ricorrano le condizioni di legge.
Invece, la prestazione relativa alla redazione del regolamento di condominio non rappresenta un’operazione accessoria alla vendita immobiliare, in quanto la stessa non integra, né completa o benché meno rende possibile l’operazione principale. Non rappresenta, quindi, un unicum economico con la stessa. Infatti, la redazione di un regolamento di condominio di solito avviene in una fase successiva a quella della costruzione e vendita delle unità abitative. E ancora, non è determinante per la migliore fruizione della prestazione principale, ossia sia un mezzo per il completamento o la realizzazione dell’operazione principale stessa (l’acquisto può avvenire anche senza la redazione dello stesso).

Ne consegue che il rimborso collegato alla redazione del regolamento di condominio assume rilevanza autonoma ai fini Iva. Quindi, sulla quota parte del corrispettivo riferibile a tale prestazione andrà applicata l’aliquota ordinaria.