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Un’abitazione in eredità suddivisa in due particelle edilizie situate in comuni catastali diversi e non accorpabili può fruire delle agevolazioni prima casa per intero, purché le due particelle siano “unite di fatto” ai fini fiscali, con un’apposita pratica catastale. Il presupposto dell’unione di fatto è che le due parti non abbiano una distinta autonomia funzionale e reddituale. È il chiarimento fornito dall’Agenzia delle entrate con la risposta n. 145/2026.

Il caso in esame
La vicenda riguarda una casa pervenuta agli eredi per successione, la moglie e i tre figli del defunto. Il fabbricato è composto da un’unica unità abitativa e da due garage pertinenziali, ma è censito catastalmente su due particelle edilizie ricadenti in due diversi comuni catastali. Proprio questa particolarità tecnica impedisce l’accorpamento catastale ordinario delle particelle, pur trattandosi, nella sostanza, di un solo immobile utilizzato come abitazione.

Gli eredi hanno chiesto se, nella dichiarazione di successione, sia possibile indicare l’unità abitativa considerando unitariamente le rendite catastali risultanti dai due certificati, trattandosi di un solo immobile utilizzato come abitazione principale dalla moglie del defunto e avente pertinenze connesse, così da applicare l’agevolazione “prima casa” all’intero fabbricato e non soltanto a una delle due particelle.

Il nodo centrale evidenziato è l’impossibilità di fondere catastalmente particelle appartenenti a comuni catastali diversi in base alla normativa vigente (Regio decreto legge n. 652/1939 e Dpr n. 1142/1949). Tuttavia, l’Agenzia richiama il principio già espresso nella risposta a interpello n. 155 del 24 gennaio 2023, con cui è stato chiarito che è possibile richiedere l’agevolazione prima casa anche se l’immobile è costituito formalmente da due particelle catastali (in quel caso per diversa intestazione), ma a condizione che esse risultino “unite di fatto” ai fini fiscali, cioè siano prive di autonomia funzionale e reddituale. Questa possibilità richiede che vi sia specifica annotazione negli archivi catastali mediante gli appositi adempimenti (vedi articolo “Le particelle “unite di fatto” non bloccano i benefici prima casa”).

Nella risposta n. 145, l’Agenzia ribadisce l’orientamento anche in questo caso. Presupposta la sussistenza di tutti i requisiti propri dell’agevolazione prima casa, in presenza di un unico fabbricato abitativo suddiviso in due particelle non riunibili perché situate in comuni catastali diversi, l’agevolazione “prima casa” può essere richiesta sull’intero immobile pervenuto per successione, oltre che per una delle due pertinenze C/6 annesse. La condizione essenziale è  siano effettuati gli adempimenti catastali previsti per l’unione di fatto ai fini fiscali delle due particelle, nel rispetto della procedura descritta nella circolare n. 27/2016, paragrafo 1.7 (Accatastamento unico e unione di fatto ai fini fiscali).

Per il caso particolare, dichiarazione di successione cartacea
Considerata la particolarità del caso, l’Agenzia aggiunge che gli eredi possono presentare la dichiarazione di successione in forma cartacea, tramite Mod. 4, entro dodici mesi dall’apertura della successione presso l’ufficio competente (articolo 31 del Testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta sulle successioni e donazioni, Dpr n. 346/1990).

In questo modo potranno indicare tutte le particelle comprese nell’attivo ereditario, attribuendo a entrambe il tipo immobile “prima casa” e apponendo la “P” nel campo dell’agevolazione della quota di devoluzione soltanto su una di esse. La nota di trascrizione dovrà, poi, essere compilata distintamente per ciascun immobile con i relativi dati catastali.

Infine, entro trenta giorni dalla registrazione della dichiarazione di successione, gli eredi dovranno presentare la richiesta di voltura degli immobili presso i competenti uffici provinciali del territorio dell’Agenzia delle entrate.