Consulenza Cinieri
Soluzioni integrate per la tua Azienda

Acquisto “prima casa under 36”, pronti i chiarimenti dell’Agenzia

Con la circolare n. 12/2021, siglata dal direttore Ernesto Maria Ruffini, l’Agenzia delle entrate fornisce i chiarimenti per usufruire del nuovo bonus “prima casa under 36”, introdotto dall’articolo 64, commi da 6 a 10, del decreto “Sostegni-bis” e volto a favorire l’acquisto della casa di abitazione da parte delle persone più giovani attraverso alcune misure di favore, come l’esenzione dal pagamento dell’imposta di registro, ipotecaria e catastale e il riconoscimento di un credito d’imposta in caso di acquisto soggetto a Iva. In particolare, possono beneficiare dell’agevolazione i giovani con meno di 36 anni e un Isee non superiore 40mila euro che acquistano un’abitazione entro il 30 giugno 2022.

Requisiti soggettivi
Nel documento di prassi sono stati analizzati i requisiti soggettivi (età e Isee) previsti dalla norma per accedere all’agevolazione.
In particolare, l’accesso all’agevolazione è consentito a coloro che non abbiano compiuto 36 anni di età nell’anno solare di stipula del rogito.
Con riferimento al secondo requisito, è precisato che la presentazione della relativa dichiarazione sostitutiva unica (Dsu), tramite la quale viene richiesta l’attestazione Isee, debba avvenire in un momento antecedente o contestuale alla stipula dell’atto di acquisto; ciò in quanto il valore dell’indicatore, non superiore a 40mila euro, riferito all’intero nucleo familiare dell’acquirente, deve riscontrarsi alla data di stipula del contratto.

Requisiti oggettivi
L’agevolazione trova applicazione per gli atti di acquisto di abitazioni per le quali ricorrono i requisiti di “prima casa” di cui alla nota II-bis, posta in calce all’articolo 1 della Tariffa, parte prima, allegata al Dpr n. 131/1986 (Tur).
Il beneficio fiscale in esame non si estende ai contratti preliminari di compravendita, atteso che la norma agevolativa fa esclusivo riferimento ai soli atti traslativi o costitutivi di diritti a titolo oneroso. Resta salvo il rimborso della maggiore imposta proporzionale versata per la registrazione del contratto preliminare, secondo le regole previste dall’articolo 77 del Tur.

Oggetto dell’agevolazione
La circolare odierna precisa che:

• l’esenzione dalle imposte di registro, ipotecaria e catastale, sebbene testualmente prevista soltanto in relazione agli atti soggetti a imposta di registro di cui al comma 6, è riferibile anche agli atti assoggettati a Iva, in virtù del rinvio operato dal comma 7 del medesimo articolo
• la disposizione in commento, in forza di un generico rinvio alla definizione di “prima casa” di cui alla Nota II-bis), articolo 1 della Tariffa, parte prima, allegata al Tur, si applica anche con riferimento alle pertinenze dell’immobile agevolato, in analogia con quanto previsto in ordine all’agevolazione “prima casa” e rispettando i medesimi limiti e condizioni
• nell’ipotesi di co-acquisto, sia dovuto il pagamento dell’imposta di registro, non inferiore alla misura minima (pari a 1.000 euro), da parte del soggetto co-acquirente che non sia in possesso dei requisiti richiesti per accedere al beneficio in esame.

Credito d’imposta da riacquisto
Per gli atti di compravendita che fruiscono dell’agevolazione “prima casa under 36”, viene chiarito che il contribuente non matura l’ulteriore credito d’imposta da riacquisto di cui all’articolo 7, commi 1 e 2, legge n. 448/1998. In particolare, il suddetto beneficio non compete in caso di esenzione da imposta di registro, in quanto parametrato alla minore delle imposte relative ai due atti di compravendita (che in questo caso è pari a zero). In caso di acquisto soggetto a Iva, sebbene sia formalmente dovuto il pagamento dell’imposta, il credito non spetta in quanto la disposizione agevolativa già prevede un ristoro pari all’Iva corrisposta in relazione all’acquisto.

Imposta di bollo, tassa ipotecaria e tributi per la voltura catastale
Nei casi agevolati di cui al citato articolo 64, comma 6, continua a operare la disciplina ordinaria prevista dall’articolo 10, comma 3, del Dlgs n. 23/2011, che prevede l’esenzione dall’imposta di bollo, dai tributi speciali catastali e dalle tasse ipotecarie in relazione agli atti indicati all’articolo 1 della Tariffa, parte prima, allegata al Tur, ordinariamente soggetti all’applicazione dell’imposta di registro in misura proporzionale (pari al 2% laddove si tratti di “prime case”). Resta ferma l’applicabilità delle imposte sopra specificate per gli atti di acquisto soggetti a Iva.

Insussistenza dei requisiti, decadenza dalle agevolazioni, prezzo-valore
Se dovesse essere riscontrata la sola insussistenza dei requisiti specificamente previsti in relazione all’agevolazione “prima casa under 36”, al ricorrere dei requisiti e delle condizioni per l’applicazione dell’agevolazione “prima casa”, l’imposta di registro è recuperata nella misura del 2%, da intendersi, in tale ipotesi, come misura ordinaria.
Nell’ipotesi di cui sopra o di decadenza dall’agevolazione “prima casa”, l’Agenzia ritiene che, ai soli fini della determinazione della base imponibile, il contribuente possa beneficiare degli effetti della disciplina del “prezzo-valore”, recata dall’articolo 1, comma 497, della legge n. 266/2005, a condizione che ne abbia fatta espressa richiesta nell’atto di acquisto.